Ganho de capital na transação imobiliária: o que você precisa saber

Ganho de capital na transação imobiliária: o que você precisa saber

O ganho de capital na transação imobiliária pode ser pensado simplesmente como um lucro que você obteve na venda do imóvel. Ou seja, quando você vendeu um imóvel por mais dinheiro do que gastou comprando, a diferença entre o valor de compra e o valor de venda é o tal ganho de capital: por exemplo, se você comprou uma casa por R$ 400 mil e a vendeu três anos depois por R$ 600 mil, seu ganho de capital foi de R$200 mil., e é sobre esse montante que você vai aplicar a alíquota certa e pagar para a Receita Federal.

Como funciona o pagamento da alíquota?

A alíquota de ganho de capital na venda de imóvel deve ser recolhida no mês seguinte ao da venda. Logo, se você vendeu um imóvel em fevereiro, por exemplo, e teve ganho de capital, deve destinar uma parcela desse lucro para a Receita Federal até o último dia de março do mesmo ano por meio do pagamento de um DARF de ganho de capital.

Como calcular?

A Receita Federal oferece um programa para o cálculo e a demonstração do ganho de capital, chamado GCap – Programa de Apuração de Ganho de Capital. Para calcular, baixe a versão do GCap do ano em que teve o ganho de capital.

Quando não precisa pagar IR sobre ganho de capital?

Não é toda venda de imóvel que precisa pagar esse percentual. Os casos abaixo ficam isentos:

  • Imóvel comprado antes de 1969 é isento da tributação
  • Se você tem somente um imóvel e o vende por um valor de até R$ 440 mil, sem ter realizado ação semelhante nos últimos cinco anos.
  • Se você vender o imóvel e comprar outro imóvel residencial em um período de até seis meses com valor igual ou superior ao vendido.
  • Para a venda de imóvel com valor inferior a R$ 35 mil.
  • Se o imóvel foi desapropriado para reforma agrária, o lucro da venda é visto como uma renda de atividade rural e fica isento.

Imóveis comprados entre 1969 e 1988 possuem redução do percentual da alíquota.

Ganho de capital da venda de imóvel financiado

No caso do ganho de capital da venda de um imóvel financiado, você considera apenas as parcelas do financiamento pagas e não o valor total da venda, já que, em teoria, parte do valor recebido será utilizado para quitar o financiamento realizado.

Ganho de capital da venda de imóvel recebido em doação ou herança

Nesse caso, o ganho de capital é calculado considerando que o custo da compra do bem foi zero. Na doação, assim como na herança, pode ocorrer tributação na transmissão do bem. O valor de transmissão será o custo de compra para fins de imposto futuro em relação ao ganho de capital.

Ganho de capital no caso de Usufruto

Usufruto é quando alguém recebe o direito de usufruir da utilidade de um bem, como um imóvel, mas esse imóvel pertence a outra pessoa. Nesse caso, cabe a quem usa, o usufrutuário, o direito à posse, uso, administração, sem que tenha sido transmitida a propriedade do imóvel. No usufruto, existem dois titulares de direito sobre o imóvel:

O nu-proprietário: a quem compete a propriedade do bem, mas sem os direitos de uso e o
usufrutuário: a quem compete o direito de uso, pelo tempo previsto na escritura.

Estão sujeitos ao Imposto de Renda os ganhos de capital recebidos na compra de bens ou direitos de qualquer natureza, inclusive a compra de direito de usufruto. No caso de venda ou desistência do direito, o usufrutuário deve calcular o ganho de capital, se houver, considerando como custo de compra o valor pelo qual o usufruto foi instituído e como valor de venda aquele que consta no instrumento de venda. Se ocorrer a transmissão do usufruto e da nua-propriedade em uma mesma operação, tendo como comprador um terceiro, o usufrutuário e o nu-proprietário devem apurar o ganho de capital.

Como declarar?

Para declarar o ganho de capital no Imposto de Renda você pode importar as informações do GCap para o programa gerador da declaração. Você só vai precisar clicar na aba “Ganhos de Capital” e, depois, em “Importação GCap” do ano correspondente.

Declarar benfeitorias

É vantajoso declarar as benfeitorias porque os valores passam a compor o custo de aquisição do imóvel. Isso significa que, em uma venda futura, o valor do imóvel estará mais alto para fins do cálculo do ganho de capital. O efeito disso é a redução do imposto pago sobre a venda. Para isso, guarde notas fiscais e recibos pois as benfeitorias realizadas no imóvel devem ser comprovadas com documentação idônea.